Vermindering van annulatiebeding in verkoopopdracht


© CASSIER & VAN MALDEGHEM - klik voor meer info of voeg ons toe op linkedin



Hof van Beroep te Antwerpen, 28 april 2003

Samenvatting: De constructie van de opzeggingsvergoeding omzeilt te dezen het verbod op strafbedingen nu zowel het verbrekingsbeding als het strafbeding tot doel hebben de koper te bevrijden tegen betaling van een vergoeding van de schade ten gevolge van de niet uitvoering in natura. Dergelijk opzegbeding dient op dezelfde wijze te worden beteugeld als het strafbeding.

In dit geval betreft het een annulatiebeding ingeschreven in een aankoopbelofte.

De verschuldigde vergoeding wordt geminderd.



Volledige tekst:

Het Hof;
Het arrest van 23 september 2002 van de eerste kamer van dit hof heeft het hoger beroep en het incidenteel beroep tegen het bestreden vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen d.d. 1 oktober 1999 ontvangen.
GeÔntimeerde bevestigt dat zij op datum van de door appellante onderschreven aankoopbelofte d.d. 22 oktober 1998 eigenares is van het appartement waarop deze aankoopbelofte betrekking heeft.
1. Partijen zijn het oneens over de duur van die aankoopbelofte. De gedrukte tekst van de voorgelegde onderhandse akte "Aankoopbelofte" d.d. 22 oktober 1998 vermeldt: "Dit bod is onherroepelijk geldig gedurende ťťn maand, en dus uiterlijk tot.." waarop handgeschreven 22 februari 1999 wordt ingevuld. Over het jaartal 1999 kan geen betwisting bestaan nu de beoogde maand februari volgt op de ondertekening van de onderhandse akte van aankoopbelofte in oktober 1998. De geschreven vermelding primeert op de gedrukte tekst zodat het aanbod niet gedurende ťťn maand doch tot 22 februari 1999 gold. Deze betwisting is bovendien irrelevant vermits geÔntimeerde het aanbod onmiddellijk en dienvolgens binnen de maand na de ondertekening van de akte heeft aanvaard en reeds op 29 oktober 1998 het ontwerp van de verkoopovereenkomst aan de raadsman van appellante overmaakte.
2. In de aankoopbelofte wordt vermeld dat diverse werken aan het pand zullen worden uitgevoerd. Appellante meent dat de uitvoering van die werken als opschortende voorwaarde gold en dat nu die werken niet voor het verstrijken van de overeengekomen termijn - hetzij ťťn maand, hetzij vier maanden - werden uitgevoerd, de overeenkomst niet tot stand kwam.
Een opschortende voorwaarde is een toekomstige en onzekere gebeurtenis waarvan partijen de uitwerking van een verbintenis doen afhangen. Voor de uitvoering van die werken werd in de akte van aankoopbelofte geen termijn bedongen. Enkel in het ontwerp van de verkoopsovereenkomst, door geÔntimeerde aan de raadsman van appellante overgemaakt, is er sprake van uitvoering van werken voor het verlijden van de notariŽle akte. Die werken konden dienvolgens worden uitgevoerd nadat geÔntimeerde de aankoopbelofte van appellante had aanvaard en de koop tussen partijen was tot stand gekomen. De uitvoering van die werken gold dienvolgens niet als een opschortende voorwaarde doch als een contrac-tuele verplichting van geÔntimeerde die naast de levering van het appartement zich verbond die werken uit te voeren.
3. Uit de voorgelegde briefwisseling blijkt niet dat appellante de onderteke-ning van de notariŽle akte weigerde omdat geÔntimeerde naliet de werken uit te voeren. Buiten het antwoord van de raadsman van appellante dat het ontwerp van verkoopovereenkomst nog diende te worden besproken bleef de ingebrekestelling bij aangetekende brief van 3 december 1998 aan appellante alsmede de verzending bij gewone brief van dit aangetekend schrijven op 5 januari 1999 en de ingebrekestelling bij aangetekend schrijven van 15 december 1998 onbeantwoord.
Evenmin betaalde appellante het beloofde voorschot van 10%. Appellante gaf hierdoor impliciet doch zeker te kennen niet tot de ondertekening van de notariŽle akte te zullen overgaan.
In de aankoopbelofte wordt volgende schadeloosstelling overeengekomen: "Ondergetekende(n) verkla(a)r(t)en bovendien een schadeloosstelling te zullen betalen van 20% op de aangeboden prijs, wanneer hij/zij van de verkoop zou(den) afzien".
Aan appellante was het recht toegekend eenzijdig de overeenkomst te beŽindigen mits de overeengekomen schadeloosstelling te betalen. Nu appellante impliciet doch zeker haar eenzijdig verbrekingsrecht uitoefende door elke uitvoering van de overeenkomst te weigeren, kon geÔntimeerde niet de uitvoering van de overeenkomst in natura vorderen. GeÔntimeerde beging dienvolgens geen fout door appellante niet uit te nodigen aanwezig te zijn bij het verlijden van de notariŽle akte.
4. Appellante concludeert dat dit strafbeding dat ertoe strekt de schuldenaar een boete op te leggen wanneer hij zijn verbintenis niet uitvoert, strijdig met de openbare orde en in het geheel nietig is. Volgens geÔntimeerde gaat het om een alternatieve verbintenis waarbij appellante de keuze had tussen de aankoop van het appartement of de betaling van de overeengekomen schadeloosstelling.
Niet iedere forfaitair bedongen schadevergoeding in een contract kan als een schadebeding worden gekwalificeerd.
Onderhavig beding geeft aan appellante de mogelijkheid zich van haar verbintenis van aankoop te ontdoen door betaling van 20 % op de aangeboden prijs. De overeengekomen schadeloosstelling sanctioneert geen tekortkoming aan een verbintenis maar is de tegenprestatie van het mogen uitoefenen van het keuzerecht de overeenkomst te beŽindigen. De wilsuiting van de schuldenaar is de grond tot vergoeding.
Appellante koos door haar stilzwijgen op de voormelde ingebrekestellingen tot uitvoering van de overeenkomst impliciet voor de eenzijdige beŽindiging maar blijft in gebreke de bedongen vergoeding te betalen.
GeÔntimeerde beoogt, middels het bedingen van een vergoeding bij het uitoefenen van het beŽindigingsrecht, de door haar geleden schade wegens de niet uitvoering op appellante te verhalen. De constructie van de opzeggingsvergoeding omzeilt te dezen het verbod op strafbedingen nu zowel het verbrekingsbeding als het strafbeding tot doel hebben de koper te bevrijden tegen betaling van een vergoeding van de schade ten gevolge van de niet uitvoering in natura. Dergelijk opzegbeding dient op dezelfde wijze te worden beteugeld als het strafbeding.
Luidens artikel 1231 § 1 van het Burgerlijk Wetboek kan de rechter ambtshalve of op verzoek van de schuldenaar, de straf die bestaat in het betalen van een bepaalde geldsom verminderen, wanneer die som kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens de niet-uitvoering van de overeenkomst te vergoeden.
GeÔntimeerde heeft als tegenprestatie voor het beŽindigingsrecht een kennelijk veel hoger bedrag bedongen dan de op het ogenblik van de contractsluiting te voorziene schade.
Dat het appartement gedurende vier maanden niet te koop kon worden aangeboden en de volledige commerciŽle inspanning voor de verkoop opnieuw moest worden overgedaan, alsmede de instandhoudings- en onderhoudskosten met het oog op de verkoop en de blokkering van het kapitaal zijn omstandigheden die geenszins een forfaitair percentage op de koopsom, te dezen berekend op een vergoeding van 33.217,73 EUR (1.340.000 frank), verantwoorden.
Het is tevens een gratuite bewering dat de termijn om de verkoop van een appartement van de duurdere prijsklasse te realiseren gemiddeld minimaal op een jaar geschat dient te worden en gemakkelijk tot meer dan twee jaar kan oplopen. Luidens de voorgebrachte eigendomstitel werd onderhavig appartement wederverkocht op 12 oktober 1999 bij akte verleden voor notaris H. te W..
Het hof treedt de door de eerste rechter verminderde vergoeding tot 4.957,87 EUR (200.000 frank) bij.
OM DIE REDENEN,
Het hof, recht doende op tegenspraak,
Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935;
Verklaart het hoger beroep en het incidenteel beroep ongegrond.
Bevestigt het bestreden vonnis om gezegde redenen en met dien verstan-de dat, ingevolge de muntaanpassing, de bedragen van 200.000 Bef, 8.958 Bef en 12.600 Bef respectievelijk dienen gelezen te worden als 4.957,87 EUR, 222,06 EUR en 312,35 EUR.
Verwijst appellante in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van geÔntimeerde begroot op 416,46 EUR rechtsplegingsvergoeding.





MEER INFO?

Contactformulier

Consultatie na afspraak

De inhoud van deze website is louter informatief, en kan niet aanzien worden als het verlenen van juridisch advies, noch kunnen hieraan rechten ontleend worden. De auteurs aanvaarden hieromtrent geen enkele aansprakelijkheid.



Cassier &
Van Maldeghem

Kantoor Gent
Brugsevaart 31
9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23


Kantoor Antwerpen
Brusselstraat 51
2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72


kantoor@cvm-advocaten.be