Ontbinding van een verkoopbelofte


© CASSIER & VAN MALDEGHEM - klik voor meer info of voeg ons toe op linkedin



Dit arrest heeft betrekking op een geschonden verkoopbelofte, oftewel ook optie-overeenkomst genaamd.

De verkoper belooft daarbij gedurende een bepaalde periode bij voorrang het goed te verkopen aan de aangeduide potenti´¿½┬«le koper.

In essentie wijst het Hof op het niet-opzegbare karakter van een verkoopbelofte (hetgeen ook mutatis mutandis zou gelden voor een aankoopbelofte). Principieel kan hieraan een schadevergoeding gekoppeld worden. In dit geval werd de clausule voor deze schadevergoeding evenwel onnauwkeurig opgesteld, en beriep de potentile koper zich voor haar schade enkel daarop, zodat beide vorderingen (ontbinding en schadevergoeding) afgewezen werden.

Gent 17 december 2008

Samenvatting: De tussen de partijen gesloten "optie-overeenkomst" is een eenzijdige verkoopbelofte die niet het voorwerp kan uitmaken van een vordering tot ontbinding op grond van artikel 1184 B.W. Dit laatste geldt ´¿½┬¿┬½nkel voor wederkerige overeenkomsten.

Een eenzijdige opzegging van eenzijdig contract, zoals de verkoopbelofte, is mogelijk doch ´¿½┬¿┬½nkel wanneer de wet, de bijzondere aard van het contract, een contractueel beding of een algemeen beginsel, zulks toelaat.

Trefwoorden: Koop - Verkoopbelofte - Eenzijdig contract - Ontbinding
Verkoopbelofte - Opzegging - Voorwaarden.

Volledige tekst:

EINDARREST
- In de zaak met het rolnummer 2006/AR/3196 van:

nv I,

appellante tegen het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Gent, op tegenspraak gewezen door de veertiende kamer dd. 7-11-2006, oorspronkelijk eiseres,


tegen :

nv F. V. EN ZOON,
met zetel te 9090 Melle, Lindestraat 87,
met ondernemingsnr. 0413.696.783,

ge´¿½┬¿┬½ntimeerde, oorspronkelijk verweerster,


velt het hof het volgend arrest.


Bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van dit Hof op 27 december 2006 tekende de N.V. I (hierna "appellante" genoemd) hoger beroep aan tegen het vonnis op tegenspraak gewezen op 7 november 2006 door de rechtbank van eerste aanleg te Gent, veertiende kamer, tussen haarzelf en de N.V. F. V. en Zoon (hierna "ge´¿½┬¿┬½ntimeerde" genoemd) in de zaak met A.R. nr. 05/3240/A.

Aangezien geen betekeningsexploot wordt overgelegd en geen der partijen gewag maakt van de betekening van het bestreden vonnis, is het hoger beroep tijdig ingesteld. Het is eveneens regelmatig naar de vorm.

De partijen werden gehoord in hun middelen en conclusies op de openbare terechtzittingen van 19 maart 2008 en 19 november 2008. Op deze laatste zitting werden de debatten hernomen met de huidige samenstelling. De beide partijen verklaarden dat alle conclusies tot het debat behoren.


Antecedenten


Onderhavig geschil houdt verband met de tussen de partijen op 21/1/2005 ondertekende "Optie-overeenkomst" waarbij ge´¿½┬¿┬½ntimeerde aan appellante een "aankoopoptie" verleende met betrekking tot drie loten bouwgrond gelegen te , in de nrs. , met een oppervlakte van respectievelijk 1015 m´¿½┬² (lot 1), 1135 m´¿½┬² (lot 2) en 1132,48 m´¿½┬² (lot 3), en dit tegen een prijs van 136,34 euro per m´¿½┬².
De optie zal slechts kunnen gelicht worden door een schriftelijke mededeling van de uitoefening van de optie bij een ter post aangetekende brief ´¿½┬¿┬½n de betaling binnen de 10 dagen na het versturen van de aangetekende brief van een bedrag gelijk aan 10% van de koopprijs van ´¿½┬¿┬½´¿½┬¿┬½n of meerdere percelen. De optie zelf kan gelicht worden voor ´¿½┬¿┬½´¿½┬¿┬½n of meerdere loten samen of afzonderlijk.

Aan deze overeenkomst ging een eerste optieovereenkomst vooraf ondertekend op 13/5/2002 tussen dezelfde partijen m.b.t. hetzelfde stuk bouwgrond, doch ditmaal opgesplitst in twee loten (i.p.v. drie) met een oppervlakte van 1665 m´¿½┬² (lot 1) en 1562 m´¿½┬² (lot 2) en aan een prijs van respectievelijk 205.751 euro en 193.356 euro. Ge´¿½┬¿┬½ntimeerde zou instaan voor het verkrijgen van de verkavelingsvergunning alsook voor de uitvoering van de infrastructuurwerken op haar kosten. De duurtijd van de aankoopoptie was gelijk aan de geldigheidsduur van de verkaveling. De verkavelingsvergunning werd door het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente afgeleverd op 15/4/2003.

Nadien volgde op verzoek van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde op 29/6/2004 een verkavelingswijziging waarbij de bouwgrond in drie loten werd opgesplitst.

Aangezien de uitvoering van de optieovereenkomst kennelijk problemen opleverde o.m. om reden dat ge´¿½┬¿┬½ntimeerde in de mening verkeerde een makelaarsovereenkomst te hebben afgesloten, en de relatie tussen de partijen vertroebelde, werd opnieuw onderhandeld en aangezien de partijen het niet eens werden omtrent een ontwerp van makelaarsovereenkomst, werd opnieuw geopteerd voor een optieovereenkomst, ditmaal de overeenkomst waarover huidig geding gaat.
Ge´¿½┬¿┬½ntimeerde was het evenwel niet eens met de werkwijze van appellante en er volgde een intensieve briefwisseling tussen de (raadslieden van de) partijen.

Ge´¿½┬¿┬½ntimeerde verweet appellante aanvankelijk vooral de bouwgronden aan te bieden aan woekerprijzen en op te treden als een makelaar in strijd met de deontologische code. Het vertrouwen van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde raakte totaal zoek toen appellante haar een onderhandse verkoopovereenkomst overmaakte inhoudende de verkoop van lot 2 aan de echtgenoten W.-H., waarin zij zich voordeed als "gemandateerd door de N.V. F. V.", ´¿½┬¿┬½n appellante nadien bij brief van 6/6/2005 van haar raadsman aan de raadsman van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde meedeelde dat de overmaking van de onderhandse verkoopovereenkomst en de betaling van het voorschot aan de instrumenterende notaris als een lichting van de optie, minstens door een derde (zijnde de kandidaat-kopers) gold. Als gevolg hiervan richtte de raadsman van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde op 8/7/2005 aan de raadsman van appellante een niet-vertrouwelijk schrijven waarin zij meedeelde dat haar cli´¿½┬¿┬½nte, om alle in dit schrijven opgesomde redenen, zich niet meer gebonden achtte door de optieovereenkomst van 21/1/2005. Amper 5 dagen later - en het is niet duidelijk of appellante op dat ogenblik persoonlijk reeds op de hoogte was van de opzegging van de optieovereenkomst door ge´¿½┬¿┬½ntimeerde - lichtte appellante de optie van lot 2 voor de prijs van 154.814,00 euro (1.135 m´¿½┬³ aan euro 136,4/m´¿½┬²) bij aangetekend schrijven van 12/7/2005 met de mededeling dat het voorschot met cheque "deze week" aan de notaris zou worden overgemaakt (zoals voorgeschreven door artikel 5 van de optieovereenkomst). Het wordt niet betwist dat het voorschot ook effectief aan notaris Dewulf werd overgemaakt. In een niet-vertrouwelijk schrijven van 19/7/2005 liet de raadsman van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde aan de raadsman van appellante weten dat de lichting van de optie zonder voorwerp was aangezien reeds voordien was gemeld dat haar cli´¿½┬¿┬½nte zich niet meer gebonden achtte door de optieovereenkomst van 21/1/2005.

In deze brief werd appellante eveneens gewezen op de hoge kostprijs van de wegenis- en nutsvoorzieningswerken en deed ge´¿½┬¿┬½ntimeerde bij monde van haar raadsman haar beklag over het gebrek aan informatie hieromtrent, waardoor zij zich benadeeld voelde.
Een en ander had voor gevolg dat de kandidaat-kopers W. niet meer tot de aankoop van lot 2 zijn kunnen overgaan.

De relatie tussen de partijen geraakte zodanig verziekt dat door de raadsman van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde op 16/5/2006 lastens appellante een klacht werd neergelegd bij het B.I.V. wegens inbreuken op de deontologische code van de vastgoedmakelaar.

Voordien was appellante bij exploot van 7/9/2005 reeds overgegaan tot dagvaarding van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde met het oog op de ontbinding van de optieovereenkomst van 21/1/2005 in het nadeel van appellante en de veroordeling van deze laatste tot betaling van de conventionele schadevergoeding van 89.506,66 euro, meer de gerechtelijke intresten en de gedingkosten.

Ge´¿½┬¿┬½ntimeerde betwistte deze hoofdvordering en formuleerde een tegenvordering ertoe strekkende te horen zeggen voor recht dat de optieovereenkomst dd. 21/1/2005 reeds met ingang van 8/7/2005 ontbonden was en appellante te veroordelen tot een schadever-goeding ex aequo et bono geraamd op aanvankelijk 2.500 euro en nadien verhoogd tot 10.000 euro te vermeerderen met de gerechtelijke intresten en de gedingkosten. Ondergeschikt vorderde zij de herleiding van de door appellante gevorderde schadevergoeding tot 1,65 euro.
De tegenvordering van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde tot ontbinding van de optieovereenkomst dd. 21/1/2005 kwam in werkelijkheid neer op een vordering tot bevestiging van de buitengerechtelijke ontbinding per 8/7/2005.

De eerste rechter verklaarde de hoofdvordering ontvankelijk doch ongegrond en de tegenvordering ontvankelijk en gegrond. Hij zegde voor recht dat de optieovereenkomst van 21/1/2005 ontbonden is met ingang van 8/7/2005 en veroordeelde appellante tot betaling aan ge´¿½┬¿┬½ntimeerde van een schadevergoeding van 2.500 euro alsook tot betaling van de gedingkosten.
Hij overwoog hierbij dat de optieovereenkomst door appellante niet te goeder trouw was uitgevoerd door, zich beroepend op de contractuele band met ge´¿½┬¿┬½ntimeerde die uit de optieovereenkomst voortvloeide, in naam van deze laatste handelingen te hebben gesteld waarvoor zij niet gemandateerd of aangesteld was en die in feite in tegenstrijd waren met de inhoud en de bedoeling van de optieovereenkomst.



De verkoop van lot 2 kwam volgens de eerste rechter neer op de verkoop van andermans goed, derwijze dat de buitengerechtelijke ontbinding van de optieovereenkomst door ge´¿½┬¿┬½ntimeerde in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd voorkwam.

Met haar hoger beroep beoogt appellante de vernietiging van het bestreden vonnis, te zeggen voor recht dat de op 21/1/2005 afgesloten optieovereenkomst in het nadeel van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde ontbonden wordt en deze laatste te veroordelen tot betaling van de overeengekomen schadevergoeding van 89.506,66 euro meer de gerechtelijke intresten sedert 7/9/2005 en de gedingkosten van beide aanleggen.
Zij houdt voor dat ge´¿½┬¿┬½ntimeerde door haar houding zelf contractbreuk heeft gepleegd door de optieovereenkomst meteen als ontbonden te beschouwen na ontvangst van de in haar ogen verkeerde lichting van de optie. Waar zij deze weigering gestand hield ook n´¿½┬¿┬½ de correcte lichting van de optie, getuigt dit volgens appellante van kwade trouw. De eerste rechter heeft volgens appellante ten onrechte de buitengerechtelijke ontbinding lastens haar aanvaard, hoewel de voorwaarden daartoe niet voorhanden waren. Appellante is van oordeel dat ge´¿½┬¿┬½ntimeerde enkel zocht naar een middel om van haar verbintenissen ten aanzien van haar af te geraken, eerst door te proberen appellante een makelaarsovereenkomst te laten onder-tekenen, vervolgens door de lichting van de optie door een derde te weigeren en tenslotte door de overeenkomst als ontbonden te beschouwen. Appellante dringt dan ook aan op een ontbinding van de optieovereenkomst dd. 21/1/2005 in het nadeel van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde en op de toekenning van een schadevergoeding overeenkomstig artikel 7 van de optieovereenkomst. Zij besluit dat zij ten onrechte tot een schadevergoeding ten aanzien van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde werd veroordeeld.

Ge´¿½┬¿┬½ntimeerde van haar kant besluit tot de ongegrondheid van het hoger beroep en tot de bevestiging van het vonnis a quo. Zij herneemt haar initi´¿½┬¿┬½le tegenvordering tot ontbinding van de optieovereenkomst ten nadele van appellante en tot veroordeling van deze laatste tot betaling van een schadevergoeding van 10.000 euro meer de gerechtelijke intresten en de gedingkosten. Zij betwist de toepasbaarheid van het conventionele schadebeding op de optie-overeenkomst en herneemt ondergeschikt haar vraag tot matiging van de toepassing ervan.








Beoordeling


1. Beide partijen hebben hun middelen en argumenten, zoals uiteengezet in hun voor de eerste rechter neergelegde besluiten, in graad van hoger beroep herhaald. Deze zullen, in de mate deze dienend zijn, hierna worden ontmoet.

Wel dient vastgesteld dat, waar de eerste rechter slechts een schadevergoeding van 2.500 euro toekende, de vordering van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde tot veroordeling van de betaling van een schadevergoeding van 10.000 euro m´¿½┬¿┬½´¿½┬¿┬½r gerechtelijke intresten als een incidenteel beroep te aanzien is.

Aangezien geen middelen van onontvankelijkheid worden ingeroepen en evenmin ambtshalve middelen van onontvankelijkheid worden opgeworpen, zijn zowel het hoger beroep als het incidenteel beroep ontvankelijk.


2. Het Hof stelt vast dat beide partijen in hun respectievelijke vorderingen tot ontbinding van de optieovereenkomst volharden, ook al werd op de terechtzitting van 19/3/2008 aan de partijen de vraag gesteld "of een optieovereenkomst kan ontbonden worden" en werd de zaak uitgesteld naar de zitting van 19/11/2008 teneinde de partijen toe te laten hieromtrent te concluderen.

De "aankoopoptie" waarvan sprake in de "Optie-overeenkomst" van 21/1/2005 is in werkelijkheid een verkoopbelofte uitgaande van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde ten aanzien van appellante waarbij eerstgenoemde zich ten overstaan van tweedegenoemde ertoe verbindt haar de mogelijkheid te verlenen haar bouwgrond gelegen te binnen de vastgestelde periode tegen de vooropgestelde prijs aan te kopen. De koop komt tot stand door de lichting van de optie door appellante, reden waarom alle essenti´¿½┬¿┬½le elementen van de te sluiten koopovereenkomst reeds in de optieovereenkomst vermeld staan.
Gezegde optieovereenkomst is een eenzijdige contractbelofte en bijgevolg een ´¿½┬¿┬½´¿½┬¿┬½nzijdig contract, aangezien ´¿½┬¿┬½nkel ge´¿½┬¿┬½ntimeerde een verbintenis op zich nam, meer bepaald de verbintenis om gedurende bepaalde tijd haar belofte niet in te trekken. Het feit dat in de artikelen 6 en 7 van de optieovereenkomst de voorwaarden waaraan de koop zou tot stand komen, zijn vastgesteld, ontneemt aan de optie-overeenkomst haar eenzijdig karakter niet.



Het is immers eigen aan een optieovereenkomst dat hierin alle essenti´¿½┬¿┬½le elementen voor het contracteren zijn opgenomen (zie R. DEKKERS en A. VERBEKE, Handboek burgerlijk recht, deel III, verbintenissen, bewijsleer, gebruikelijke contracten, Intersentia 2007, nr. 100, blz. 56-57).

In weerwil van hetgeen de partijen in conclusies hebben uiteengezet, kan niet worden voorbijgegaan aan het feit dat een eenzijdig contract geen stilzwijgend ontbindend beding in de zin van artikel 1184 B.W. bevat. Waar de optieovereenkomst evenmin een uitdrukkelijk ontbindend beding voorziet, kan een wanprestatie in hoofde van appellante of ge´¿½┬¿┬½ntimeerde niet gesanctioneerd worden door een ontbinding van de overeenkomst te haren laste. Artikel 1184 B.W. geldt immers ´¿½┬¿┬½nkel bij wederkerige overeenkomsten, niet bij eenzijdige contracten.

Dit brengt mee dat de hoofd- en tegenvorderingen van de partijen, in zoverre zij strekken tot de ontbinding van de optieovereenkomst ten nadele van de wederpartij, als ongegrond moeten afgewezen worden. In zoverre de tegenvordering van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde ertoe strekt haar ontbindingsverklaring van 8/7/2005 te horen bevestigen in het nadeel van appellante, kan zij hierin om dezelfde reden evenmin gevolgd worden. Een eenzijdig contract, dat geen uitdrukkelijk ontbindend beding bevat, kan immers evenmin buitengerechtelijk ontbonden worden.


3. Appellante grondt haar vordering tot schadevergoeding op de contractbreuk van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde erin bestaande dat de raadsman van deze laatste in een niet-vertrouwelijk schrijven dd. 8/7/2005 aan de raadsman van appellante liet weten dat haar cli´¿½┬¿┬½nte zich om de redenen erin vermeld niet meer door de optieovereenkomst gebonden achtte.

Dit schrijven staat gelijk aan een eenzijdige opzegging van de optieovereenkomst door appellante en kon slechts rechtsgeldig aan het contract een einde stellen wanneer de wet, de bijzondere aard van het contract, een contractueel beding of een algemeen beginsel zulks toelaat (zie R. DEKKERS en A. VERBEKE, op. cit. Nr. 190 p. 99).

Welnu, geen van deze mogelijkheden is te dezen voorhanden.







3.1. Door de optieovereenkomst was ge´¿½┬¿┬½ntimeerde als belover onherroepelijk gebonden en kon zij haar belofte gedurende de optietermijn niet intrekken. Zij diende zich integendeel neer te leggen bij een mogelijke aanvaarding van de optie door appellante. Dit is een verbintenis om iets te doen en tegelijk een resultaatsverbintenis. Appellante van haar kant had de keuze om de optie binnen de bedongen periode te lichten of niet. Zij kon hierover autonoom beslissen.
Dat ge´¿½┬¿┬½ntimeerde in strijd met de verkoopbelofte heeft gehandeld, staat vast en blijkt uit gezegd niet-vertrouwelijk schrijven dd. 8/7/2005 uitgaande van haar raadsman aan de raadsman van appellante.

3.2. Dat appellante de optieovereenkomst niet te goeder trouw zou hebben uitgevoerd, zoals ge´¿½┬¿┬½ntimeerde, hierin gevolgd door de eerste rechter, voorhoudt, kan niet bijgetreden worden.

3.2.1. In het kader van de optieovereenkomst diende appellante ´¿½┬¿┬½nkel te beslissen of zij de optie zou lichten, in welk geval de koopovereenkomst met ge´¿½┬¿┬½ntimeerde zou tot stand komen. In theorie heeft zij hieraan voldaan door bij aangetekend schrijven dd. 12/7/2005 aan ge´¿½┬¿┬½ntimeerde expliciet mede te delen dat zij de optie van lot 2 lichtte (zie haar stuk 19) en door het voorschot van 10% van de koopsom over te maken aan de notaris, zulks conform artikel 5 van de optieovereenkomst. Appellante heeft bijgevolg gehandeld zoals contractueel was voorgeschreven. Dat de lichting van de optie geen rechtsgevolgen meer kon sorteren, was louter te wijten aan de vroegtijdige be´¿½┬¿┬½indiging van de optieovereenkomst door ge´¿½┬¿┬½ntimeerde.

3.2.2. Dat appellante reeds voor het lichten van de optie kopers zocht voor de loten bouwgrond, waarop de optie betrekking had, en hierbij beroep deed op een makelaar, heeft op zich geen enkel uitstaans met de optieovereenkomst zelf. Het is op zich niet ongebruikelijk dat een bouwpromotor zich verzekerd ziet van kandidaat-kopers vooraleer een dergelijke koopoptie te lichten. Dit maakt de optieovereenkomst in ieder geval nog niet tot een "verholen makelaarsovereenkomst", zoals ge´¿½┬¿┬½ntimeerde voorhoudt, zodat van inbreuken op de Gedragscode van de vastgoedmakelaars zoals vastgelegd in het K.B. van 28 september 2000 (B.S. 21/11/2000) in hoofde van appellante, die enkel is opgetreden als bouwpromotor, dan ook geen sprake kan zijn.

Dat appellante, nog voor het lichten van de optie, een onderhandse verkoopsovereenkomst met een derde (W.) afsloot, zich hierbij - weliswaar ten onrechte - voorstellende als gemandateerde van verkoopster, vormt evenmin een inbreuk op de optieovereenkomst.



Indien appellante verkocht voor de lichting van de optie en derhalve op een ogenblik dat zijzelf nog geen eigenaar was, verkocht zij mogelijks andermans goed, doch dit kon enkel het (juridisch) lot van de met de derde afgesloten koopovereenkomst be´¿½┬¿┬½nvloeden, en niet de optieovereenkomst zelf.

Het feit dat appellante van mening was dat de optie ook door de derde, met wie zij de onderhandse koopovereenkomst had afgesloten, kon gelicht worden, was op zich niet helemaal onterecht, aangezien lopende de optietijd de optiehouder in principe de verkoopbelofte aan een derde kan afstaan, tenzij de belofte een intuitu personae karakter zou gehad hebben, hetgeen hier niet vaststaat en in ieder geval niet blijkt uit de optieovereenkomst zelf (vgl. R. DEKKERS en A. VERBEKE, op. cit. nr. 101 p. 57). Daarentegen volstond het overmaken van de compromis aan ge´¿½┬¿┬½ntimeerde niet als lichting van de optie en was een aangetekend schrijven in de zin van artikel 5 van de optieovereen-komst vereist. Dit gaf ge´¿½┬¿┬½ntimeerde evenwel nog geen rechtsgeldige reden tot een vervroegde eenzijdige be´¿½┬¿┬½indiging van de optieovereenkomst. Zelfs indien ge´¿½┬¿┬½ntimeerde terecht kon weigeren de koopovereenkomst met de echtgenoten W. te bekrachtigen, liep de optieperiode gewoon verder zodat de mogelijkheid tot een regelmatige lichting van de optie onverkort bleef openstaan. Indien ge´¿½┬¿┬½ntimeerde de optieovereenkomst niet had opgezegd, was de lichting van de optie door appellante bij aangetekend schrijven dd. 12/7/2005 overigens rechtsgeldig geweest want in overeenstemming met de formaliteiten gesteld in artikel 5 van de optieovereenkomst.

Tot slot kon de bewering van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde dat zij door appellante onvoldoende werd ingelicht omtrent de kostprijs van de wegenis- en infrastructuurwerken - hetgeen overigens twijfelachtig is gelet op het professionele verleden van de bestuurder van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde - de optie niet ongedaan maken en de verbintenis van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde, zoals aangegaan in de optieovereenkomst, geenszins opheffen.

G´¿½┬¿┬½´¿½┬¿┬½n van de door ge´¿½┬¿┬½ntimeerde ingeroepen omstandigheden kunnen bijgevolg als rechtsgeldige redenen tot vroegtijdige be´¿½┬¿┬½indiging van de optieovereenkomst aangezien worden, derwijze dat de eenzijdige opzegging van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde in strijd is met artikel 1134, eerste lid, B.W., krachtens hetwelk een contract partijen tot wet strekt.








3.3. Ingevolge de onrechtmatige be´¿½┬¿┬½indiging van de optieovereenkomst door ge´¿½┬¿┬½ntimeerde kan appellante in principe aanspraak maken op een schadevergoeding.

3.3.1. Zij beroept zich hierbij ten onrechte op artikel 7 van de optieovereenkomst, dat luidt als volgt :

"Artikel 7 Ontbinding en schadevergoeding
Mocht PARTIJ A of B, enige verbintenis voortvloeiende uit de aldus tot stand gekomen overeenkomst niet nakomen, dan zal de benadeelde partij het recht hebben de koop te doen ontbinden, met recht op schadevergoeding forfaitair bepaald op 20% van de op dat ogenblik van toepassing zijnde optieprijs."

Uit de lezing van de optieovereenkomst blijkt dat de artikelen 6 en 7 geen betrekking hebben op het lichten van de optie maar een aantal essenti´¿½┬¿┬½le voorwaarden van de - na het lichten van de optie - tot stand te komen koopovereenkomst vastleggen.
Dit is, zoals hoger reeds aangehaald, eigen aan de eenzijdige contractbelofte.
Uit de bewoordingen van voormelde clausule valt af te leiden dat dit beding betrekking heeft op een wanprestatie van een van de partijen op de "aldus tot stand gekomen overeenkomst", daarmee, mede in het licht van het voorgaande artikel 6, waarin de verkoopsvoorwaarden vermeld staan, bedoelende de tot stand te komen koopovereenkomst tussen de partijen n´¿½┬¿┬½ lichting van de optie. Vandaar ook de erin vervatte mogelijkheid van de benadeelde partij "de koop te doen ontbinden, met recht op schadevergoeding ..." (onderlijning door het Hof).
Appellante kan zich bijgevolg niet beroepen op dit conventionele schadebeding als rechtsgrond van haar vordering tot schadevergoeding aangezien er tussen de partijen nooit een koop-overeenkomst is tot stand gekomen en er zodoende uit dien hoofde geen wanprestatie in hoofde van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde te weerhouden valt.

3.3.2. Aangezien appellante zich niet kan beroepen op voormeld forfaitair schadebeding, dient zij haar schade te bewijzen, evenals het causaal verband tussen de contractuele fout van ge´¿½┬¿┬½ntimeerde en de door haar geleden schade.
Dienaangaande dient vastgesteld dat appellante zich uitsluitend beroept op het conventionele schadebeding en haar schade niet concreet aantoont, laat staan bewijst. De gevorderde schade-vergoeding komt derhalve niet afdoende bewezen voor en dient als ongegrond afgewezen te worden.





4. In zoverre ge´¿½┬¿┬½ntimeerde aandringt op een schadevergoeding ex aequo et bono begroot op 10.000 euro wegens het niet te goeder trouw uitvoeren van de optieovereenkomst door appellante, kan hierop niet worden ingegaan.

Vooreerst is deze schadevergoeding rechtstreeks gekoppeld aan de door ge´¿½┬¿┬½ntimeerde op grond van artikel 1184 B.W. gevorderde ontbinding van de optieovereenkomst in het nadeel van appellante wegens niet-uitvoering te goeder trouw, vordering welke hoger reeds als ongegrond werd afgewezen gelet op het eenzijdig karakter van de optieovereenkomst.

Bovendien baseert ge´¿½┬¿┬½ntimeerde haar vordering tot schadevergoeding op een aantal wanprestaties van appellante (o.m. verholen makelaarschap via een optieovereenkomst, verkoop aan een derde zonder de optie te lichten), waarvan hoger onder punt 4.2.2. reeds werd aangenomen dat deze ge´¿½┬¿┬½ntimeerde geen rechtmatige grond tot een (vroegtijdige) be´¿½┬¿┬½indiging van de optieovereenkomst konden opleveren, nu deze beweerde wanprestaties hetzij niet bewezen voorkomen, hetzij g´¿½┬¿┬½´¿½┬¿┬½n verband houden met de uitvoering van de optieovereenkomst zelf. De koopovereenkomst met het echtpaar W. heeft trouwens geen doorgang gevonden, zodat ge´¿½┬¿┬½ntimeerde hierdoor evenmin bewezen schade heeft geleden.

Bovendien kan niet worden genegeerd dat ge´¿½┬¿┬½ntimeerde zelf vroegtijdig en onrechtmatig de optieovereenkomst heeft be´¿½┬¿┬½indigd.


5. Gelet op alle voorgaande overwegingen komt het hoger beroep deels gegrond voor en dient het incidenteel beroep als ongegrond te worden afgewezen.
Aangezien beide partijen in hun respectievelijke hoofd- en tegenvorderingen worden afgewezen, zijn zij beiden als in het ongelijk gestelde partijen te aanzien en dienen zij elk in hun eigen gedingkosten van beide aanleggen te worden verwezen.












OP DEZE GRONDEN
HET HOF,
Rechtdoende op tegenspraak,

Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken,


Verklaart het hoger beroep ontvankelijk en deels gegrond, met afwijzing van het meergevorderde.

Verklaart het incidenteel beroep ontvankelijk doch ongegrond.

Doet het bestreden vonnis teniet en opnieuw wijzende :

Verklaart de oorspronkelijke hoofdvordering en de oorspronkelijke tegenvordering ontvankelijk, doch beide ongegrond.


Verwijst elke gedingpartij in de aan haar zijde gevallen gedingkosten van beide aanleggen.



Aldus gewezen en uitgesproken in openbare terechtzitting van het Hof van Beroep te Gent, TWAALFDE KAMER, zetelend in burgerlijke zaken, op heden 17-12-2008.

Aanwezig:
- A. Van de Putte, raadsheer, wn. voorzitter;
- E. Dursin, raadsheer;
- G. Danneels, raadsheer;
- B. De Wilde, griffier.





MEER INFO?

Contactformulier

Consultatie na afspraak

De inhoud van deze website is louter informatief, en kan niet aanzien worden als het verlenen van juridisch advies, noch kunnen hieraan rechten ontleend worden. De auteurs aanvaarden hieromtrent geen enkele aansprakelijkheid.



Cassier &
Van Maldeghem

Kantoor Gent
Brugsevaart 31
9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23


Kantoor Antwerpen
Brusselstraat 51
2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72


kantoor@cvm-advocaten.be