Handelshuur - verlenging - huurhernieuwing - geen nieuwe overeenkomst


© CASSIER & VAN MALDEGHEM - klik voor meer info of voeg ons toe op linkedin



Hof van Cassatie, 24 oktober 2002

Integrale tekst:

Nr. C.01.0137.F.-
C. G.,
Mr. Lucien Simont, advocaat bij het Hof van Cassatie,
tegen
1. d. B. C.,
2. G. G.,
Mr. Ignace Claeys Bouuaert, advocaat bij het Hof van Cassatie,
I. Bestreden beslissing
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis, op 15 november 2000 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel.
II. Rechtspleging voor het Hof
Raadsheer Philippe Echement heeft verslag uitgebracht.
Advocaat-generaal Xavier de Riemaecker heeft geconcludeerd.
III. Middelen
Eiser voert twee middelen aan.
Zij zijn als volgt gesteld :
2. Tweede middel
Geschonden wetsbepalingen
- de artikelen 1134, 1709, 1711 en 1713 van het Burgerlijk Wetboek ;
- de artikelen 1, 3, 13, 14, 18 en 20 van afdeling II bis "Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder" van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek ;
- de artikelen 1042 en 1138, 3°, van het Gerechtelijk Wetboek ;
- artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet.
Aangevochten beslissingen en redenen
Het bestreden vonnis heeft vastgesteld dat een overeenkomst tot een niet door de wet geregelde verlenging van de handelshuurovereenkomst tussen de verweerders en de rechtsvoorganger van eiser op 23 mei 2 juni 1991 tussen die partijen was gesloten met ingang op 1 juli 1995, dat is de dag na het verstrijken van de derde en laatste wettelijke hernieuwing van de genaamde handelshuurovereenkomst, en "zegt" vervolgens "voor recht dat de niet door de wet geregelde verlenging van de huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst oplevert, die ingaat op 1 juli 1995 en verstrijkt op 30 juni 2004" en dat alleen op grond :
"dat een hernieuwde huurovereenkomst, en met name de verlenging van een huurovereenkomst die is toegestaan niettegenstaande het recht van de huurder op hernieuwing volledig was uitgeoefend, een nieuwe huurovereenkomst vormt en niet een gewone verlenging van de oorspronkelijke overeenkomst ;
dat de niet door de wet geregelde verlenging die tussen de (verweerders) en de (verhuurster) op 23 mei 1991 was overeengekomen bijgevolg een nieuwe handelshuurovereenkomst uitmaakt, die op 1 juli 1995 is ingegaan en 30 juni 2004 verstrijkt".
Grieven
2.1 Eerste onderdeel
Eiser had in zijn appèlconclusie in zeer bijkomende geconcludeerd dat "voor recht diende te worden gezegd dat de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging (de verweerders) helemaal geen recht geeft op de hernieuwingen van de handelshuurovereenkomst die in de wetten betreffende de handelshuur zijn opgenomen en in artikel 13 van die wet zijn bepaald" en zulks op grond :
"dat erop moet worden gewezen dat de (verweerders) aanspraak maken op nog drie opeenvolgende hernieuwingen van hun litigieuze niet door de wet geregelde verlenging, op grond dat die verlenging een nieuwe huurovereenkomst zou uitmaken ;
dat de (verweerders) beweren dat zij hun aanspraken dienaangaande steunen op de schriftelijke en geschreven adviezen van hun raadsman ;
dat (eiser), in het onwaarschijnlijke geval dat de rechtbank zou oordelen dat de hoofdvordering niet gegrond is, in zeer bijkomende orde vraagt naar recht te zeggen dat de niet door de wet geregelde verlenging waartoe op de vergadering van 23 mei 1991 werd besloten, (de verweerders) helemaal geen recht geeft op de hernieuwingen die zijn bepaald in artikel 13 van de wetgeving inzake handelshuurovereenkomsten ;
dat de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging immers geen 'nieuwe huurovereenkomst' is die aanleiding geeft tot de hernieuwingen die zijn bepaald in artikel 13 van de wet betreffende de handelshuur, maar een 'hernieuwde' huurovereenkomst aangezien de (verweerders) ononderbroken het genot van het goed hebben behouden".
Met dit omstandig verweer betoogde eiser dat de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging geen nieuwe maar een hernieuwde huurovereenkomst was omdat de (verweerders) ononderbroken het genot van het goed hadden behouden.
Het bestreden vonnis, dat aanneemt dat het genot van de (verweerders) ononderbroken is geweest aangezien het vaststelt dat de niet door de wet geregelde verlenging is overeengekomen voor het verstrijken van de derde en laatste wettelijke hernieuwing, antwoordt helemaal niet op het middel dat eiser afleidt uit dat ononderbroken karakter en is bijgevolg niet regelmatig met redenen omkleed (schending van artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet).
2.2. Tweede onderdeel
Elke verlenging van een oorspronkelijke handelshuurovereenkomst waardoor de huurders het in de huurovereenkomst bepaalde ononderbroken genot behouden, met name de verlenging van de huurovereenkomst die is toegestaan niettegenstaande het recht van de huurders om hernieuwing te vragen volledig is uitgeoefend, vormt een hernieuwing van de huurovereenkomst in de zin van artikel 13 van afdeling II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek.
Het bestreden vonnis stelt ten deze vast dat de niet door de wet geregelde verlenging aan de verweerders werd toegestaan voor het verstrijken op 30 juni 1995 van de derde en laatste wettelijke hernieuwing van de huurovereenkomst en, vervolgens, dat de verweerders na 30 juni 1995 door die litigieuze niet door de wet geregelde verlenging het ononderbroken genot van het gehuurde pand behielden.
Daaruit volgt dat het bestreden vonnis, wat betreft de aard en gevolgen van de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging,
1° op onwettige wijze beslist dat die verlenging geen hernieuwing van de huurovereenkomst uitmaakt in de zin van het in het middel aangewezen artikel 13 (schending van de in het middel aangewezen bepalingen behalve de artikelen 149 van de Grondwet en 1042 en 1138, 3°, van het Gerechtelijk Wetboek en inzonderheid van artikel 13 van afdeling II bis van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek) ;
2° op onwettige wijze beslist dat die verlenging een nieuwe handelshuurovereenkomst uitmaakt (schending van de in het middel aangewezen bepalingen behalve de artikelen 149 van de Grondwet en 1042 en 1138, 3°, van het Gerechtelijk Wetboek en inzonderheid van de artikelen 1, 3 en 13 van afdeling II bis van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek).
2.3. Derde onderdeel
Indien het bestreden vonnis moet worden uitgelegd in die zin quod non dat het alleen heeft beslist dat de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging een nieuwe huurovereenkomst uitmaakt doordat ze uitging van een nieuwe wilsovereenstemming tussen de partijen die de oorspronkelijke huurovereenkomst hadden gesloten, zonder uitspraak te doen over de vraag of die nieuwe huurovereenkomst een hernieuwing was van de oorspronkelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 13 van afdeling II bis van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, dan wel een volledig nieuwe huurovereenkomst die nog drie opeenvolgende malen op wettige wijze kon worden hernieuwd, dan laat het na uitspraak te doen over het in zeer bijkomende orde aangevoerde punt van eisers vordering dat in het eerste onderdeel wordt weergegeven, en dan zou het bijgevolg niet naar recht zijn verantwoord (schending van de artikelen 1042 en 1138, 3°, van het Gerechtelijk Wetboek).
IV. Beslissing van het Hof
2. Tweede middel
Wat betreft het tweede onderdeel :
Overwegende dat, hoewel de verlenging die is toegestaan niettegenstaande het recht van de huurders om de hernieuwing van de huurovereenkomst te vragen volledig is uitgeoefend, een nieuwe instemming van de partijen vergt zodat er een "nieuwe huurovereenkomst" tot stand komt, die omstandigheid toch niet belet dat een dergelijke verlenging waardoor de huurders het in de oorspronkelijke huurovereenkomst bepaalde ononderbroken genot van het goed blijven behouden, een hernieuwing van die overeenkomst uitmaakt in de zin van artikel 13 van de wet betreffende de handelshuur ;
Overwegende dat het bestreden vonnis zegt dat eiser in bijkomende orde "vraagt (...) dat voor recht zou worden gezegd dat de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging (de verweerders) helemaal geen recht geeft op de hernieuwingen van de handelshuurovereenkomst die in artikel 13 van de wet betreffende de handelshuur zijn bepaald" en dat de verweerders " vragen om voor recht te zeggen dat de litigieuze niet door de wet geregelde verlenging een nieuwe huurovereenkomst uitmaakt, die ingaat op 1 juli 1995 en verstrijkt op 30 juni 2004" ;
Overwegende dat uit de vaststellingen van het bestreden vonnis blijkt dat de derde aan de verweerders toegestane hernieuwing van de huurovereenkomst op 1 juli 1986 is ingegaan en op 30 juni 1995 eindigt en dat de eigenares de niet door de wet geregelde verlenging van de huurovereenkomst heeft aanvaard die de verweerders haar op 23 mei 1991 hebben voorgesteld ;
Overwegende dat het bestreden vonnis, door te beslissen "dat een hernieuwde huurovereenkomst, en met name de verlenging van een huurovereenkomst die is toegestaan niettegenstaande het recht van de huurder op hernieuwing volledig was uitgeoefend, een nieuwe huurovereenkomst vormt en niet gewoon maar een verlenging van de oorspronkelijke overeenkomst (...) ; dat de niet door de wet geregelde verlenging die op 23 mei 1991 tussen de (verweerders) en J. V. B. is overeengekomen bijgevolg een nieuwe handelshuurovereenkomst vormt die op 1 juli 1995 is ingegaan en op 30 juni 2004 eindigt" de aangevoerde wetsbepalingen schendt ;
Dat het onderdeel gegrond is ;
Over de andere grieven :
Overwegende dat het eerste en het derde onderdeel van het tweede middel die tot geen ruimere vernietiging kunnen leiden, niet hoeven te worden onderzocht ;
OM DIE REDENEN,
HET HOF
Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre het principaal hoger beroep en de nieuwe vordering van eiser toelaat, voor recht zegt dat de niet door de wet geregelde verlenging van de huurovereenkomst die op 1 juli 1995 ingaat en op 30 juni 2004 eindigt, een nieuwe handelshuurovereenkomst uitmaakt en uitspraak doet over de kosten ;
Verwerpt de voorziening voor het overige ;
Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis ;
Veroordeelt eiser in de helft van de kosten en houdt de overige helft aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over ;
Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Nijvel, zitting houdende in hoger beroep.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door afdelingsvoorzitter Claude Parmentier, de raadsheren Philippe Echement, Christian Storck, Didier Batselé en Christine Matray, en in openbare terechtzitting van vierentwintig oktober tweeduizend en twee uitgesproken door afdelingsvoorzitter Claude Parmentier, in aanwezigheid van advocaat-generaal Xavier De Riemaecker, met bijstand van griffier Marie-Jeanne Massart.
Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Ernest Waûters en overgeschreven met assistentie van griffier Philippe Van Geem.
De griffier, De raadsheer,




C.01.0137.F
Conclusie van de h. adv.-gen. De Riemaecker
1. De omstandigheden van de zaak kunnen als volgt worden samengevat: de verweerders hebben een handelshuurovereenkomst gesloten waarvan de derde en laatste hernieuwing op 5 februari 1985 door de eigenaar is toegestaan voor een periode van negen jaar die ingaat op 1 juli 1986 en eindigt op 30 juni 1995.
In 1991 overtuigen de huurders verweerster, die dan 85 jaar oud is, om een buitenwettelijke overeenkomst van verlenging van de huur te ondertekenen voor een periode van negen jaar die ingaat op 1 juli 1995.
2. Verweerder die door erfenis eigenaar van het goed is geworden, heeft bij de vrederechter een vordering aanhangig gemaakt die ertoe strekt de overeenkomst tot verlenging van de huurovereenkomst nietig te doen verklaren met name op grond van een gebrek in de toestemming en de uitzetting uit het gehuurde goed te bevelen.
De rechtbank van eerste aanleg heeft in het bestreden vonnis de oorspronkelijke vordering niet gegrond verklaard en, bij de uitspraak over de incidentele vordering van de verweerders met name voor recht gezegd dat "dat de buitenwettelijke verlenging van de huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst oplevert, die ingaat op 1 juli 1995 en verstrijkt op 30 juni 2004".
3. Het eerste middel waarin eiser aanvoert dat de motiveringsplicht niet is nageleefd mist m.i. feitelijke grondslag aangezien het bestreden vonnis op omstandige wijze eisers middel beantwoordt ten betoge dat de verweerders niet te goeder trouw hebben gehandeld bij het verkrijgen van de instemming van de oorspronkelijke huurder.
4. Het eerste onderdeel van het tweede middel waarin eiser eveneens een tekortkoming aan de motiveringsplicht aanvoert, mist volgens mij eveneens feitelijke grondslag.
Eiser voert immers aan dat de rechtbank niet zou hebben geantwoord op zijn verweer ten betoge dat de litigieuze buitenwettelijke verlenging geen nieuwe huurovereenkomst uitmaakte maar een hernieuwde huurovereenkomst omdat de huurders het ononderbroken genot van de zaak hadden behouden.
Het vonnis heeft door het verwerpen van eisers stelling dat argument impliciet doch zeker beantwoord.
5. Het tweede onderdeel stelt een zeer interessante vraag aan uw Hof: wanneer de drie hernieuwingen waarop de huurder ingevolge art. 13 Handelshuurwet aanspraak kan maken, zijn benut, moet dan het verlenen door de verhuurder van een nieuwe huurperiode beschouwd worden, als een verlenging van de oorspronkelijke huurovereenkomst of als een nieuwe overeenkomst die tussen de partijen dezelfde rechten en verplichtingen doet ontstaan als een nieuwe huurovereenkomst en met name het recht van de huurder om opnieuw de drie hernieuwingen te genieten die in voormeld art. 13 zijn bedoeld?
6. Eiser is van oordeel van het gaat om een hernieuwde huurovereenkomst en steunt daarbij op de arresten van 7 mei 1981 en 21 februari 1991 van uw Hof 1.
7. De huurders hadden, in tegenstelling tot deze zaak, in de zaken die tot voormelde arresten hebben geleid, nagelaten binnen de termijnen bepaald bij art. 14 Handelshuurwet de in art. 13 van die wet bepaalde hernieuwing aan te vragen. De partijen hadden niettemin, ondanks dat verval, die huurovereenkomst verlengd.
In die arresten beslist uw Hof dat "hoewel de verlenging die is toegestaan niettegenstaande de huurders geen huurhernieuwing meer konden aanvragen, een nieuwe overeenstemming van de partijen vereist, zodat "een nieuwe huurovereenkomst" tot stand komt, die omstandigheid niet wegneemt dat een dergelijke verlenging, waardoor de huurders het bij de oorspronkelijke huurovereenkomst bedongen genot van het pand ononderbroken blijven hebben, een hernieuwing van die huurovereenkomst in de zin van artikel 13 van de Handelshuurovereenkomstenwet uitmaakt".
8. Die rechtspraak kan volgens mij op onderhavig geval worden toegepast.
In tegenstelling tot hetgeen de verweerders betogen heeft de omstandigheid dat het recht van de huurder om de hernieuwing te vragen vervallen is, volgens mij dezelfde uitwerking als het feit dat de huurder zijn drie mogelijkheden tot hernieuwing volledig heeft uitgeoefend, op voorwaarde, en dat is hier het geval, dat de huurder het ononderbroken genot van het gehuurde goed heeft behouden.
Het overschrijden van de wettelijke beperking op de mogelijke hernieuwing door de huurder of het verzuim om binnen de gestelde termijn de mogelijke hernieuwing te vragen hebben volgens mij in beide gevallen tot gevolg dat de mogelijkheid tot hernieuwing voor de huurder volledig is uitgeoefend.
De mogelijkheid 2 die de wet aan de huurder biedt om drie hernieuwingen van de huurovereenkomst te verkrijgen belet evenwel niet dat de verhuurder een nieuwe hernieuwing van de oorspronkelijke huurovereenkomst aanneemt, zoals hier het geval was.
Immers, wanneer de mogelijkheid tot hernieuwing volledig is uitgeoefend is het gemeen recht inzake huurovereenkomsten opnieuw van toepassing en worden de partijen geacht hun volledige contractuele vrijheid terug te vinden.
Dat is volgens mij de leer van het voornoemde arrest van 7 mei 1981 aangezien dat arrest uitdrukkelijk overweegt dat elke verlenging van de oorspronkelijke huurovereenkomst, en niet alleen een verlenging die is toegestaan niettegenstaande het recht van de huurders om de hernieuwing te vragen volledig is uitgeoefend, een nieuwe toestemming van de partijen vereist is.
Als dan, zoals in dit geval, de partijen uitdrukkelijk wensen de oorspronkelijke huurovereenkomst te verlengen zodat de huurders het ononderbroken genot van het in de oorspronkelijke huurovereenkomst bepaalde goed blijven behouden, kan het alleen gaan om een hernieuwing van de huurovereenkomst aangezien er geen nieuw element opduikt; de contracterende partijen en het verhuurde goed zijn immers dezelfde gebleven3.
9. Aangezien uit de voormelde overwegingen blijkt dat de vierde hernieuwing geen nieuwe handelshuurovereenkomst kan uitmaken, kan die hernieuwing onmogelijk impliceren dat die huurovereenkomst later driemaal kan worden hernieuwd4.
10. Het tweede onderdeel lijkt mij dus gegrond en het derde onderdeel hoeft m.i. niet verder onderzocht te worden aangezien het tot geen ruimere vernietiging kan leiden.
11. Besluit: vernietiging
___________________________
1 Cass., 7 mei 1981, A.C. 1980-81, 1028; 21 febr. 1991, A.R. 8923, nr. 338.
2 Over de mogelijkheid tot hernieuwing in tegenstelling tot een recht op vernieuwing zie: Cass. 3 jan.
1958 (Bull. en Pas., 1958, I, 456).
3 In die zin zie Y. Merchiers, "Bail commercial initial, bail commercial renouvelé, bail commercial prorogé, bail commercial tacitement reconduit ... et leur durée", noot onder Cass., 7 mei 1981, R.C.J.B., 1983, p. 530 en inz. p. 535; Rép. Not. dl. VIII, les baux, vol. 4, nr. 258.
4 "En accordant une faveur de plus, le bailleur ne peut être victime de sa bienveillance; s'il gratifie le locataire d'un quatrième renouvellement auquel il n'a légalement plus droit, le bailleur ne lui reconnaît pas la vocation à d'éventuels renouvellement ultérieurs", Chronique de jurisprudence Baux (1988-1992), J.T., 1993, p. 798.





MEER INFO?

Contactformulier

Consultatie na afspraak

De inhoud van deze website is louter informatief, en kan niet aanzien worden als het verlenen van juridisch advies, noch kunnen hieraan rechten ontleend worden. De auteurs aanvaarden hieromtrent geen enkele aansprakelijkheid.



Cassier &
Van Maldeghem

Kantoor Gent
Brugsevaart 31
9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23


Kantoor Antwerpen
Brusselstraat 51
2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72


kantoor@cvm-advocaten.be