Dubbele verkoop - registratie


© CASSIER & VAN MALDEGHEM - klik voor meer info of voeg ons toe op linkedin



Hof van Beroep te Gent, 1 oktober 2009

Samenvatting: Bij dubbele verkoop van een onroerend goed primeert de overeenkomst, die het eerst werd geregistreerd. Krachtens art. 1328 B.W. heeft een geregistreerde akte vaste dagtekening ten overstaan van derden, waaronder de kopers van hetzelfde onroerend goed, wier overeenkomst niet is geregistreerd.

Volledige tekst:


2006/AR/763


in de zaak van:


1. C. M., zaakvoerder,

eerste appellant,
en

2. L. G., zelfstandige galeriehoudster,

tweede appellante,

tegen:


1. M. P.,
in leven wonende te ..............................,
overleden te Brugge op 05.04.2008,
oorspronkelijke eerste geÔntimeerde,
voor wie het geding hervat wordt door haar erfgenamen:

- M. L., gepensioneerde,
geboren te ...........................,
wonende te ...........................................,

- V. E., bediende,
geboren te ......................,
wonende te ..........................................,
tevens handelend in haar hoedanigheid van voogd over V. P.-H., zonder beroep, geboren te .................., wonende te ............................, in staat van verlengde minderjarigheid verklaard bij vonnis d.d. 6 mei 1985 van de rechtbank van eerste aanleg te Gent;

- V. J., vertegenwoordiger,
geboren te ..................................,
wonende te ..................................,
tevens handelend in zijn hoedanigheid van toeziende voogd over V. P.-H., zonder beroep, geboren te ........................, wonende te ........................., in staat van verlengde minderjarigheid verklaard bij vonnis d.d. 6 mei 1985 van de rechtbank van eerste aanleg te Gent;

- V. S., bediende,
geboren te .......................,
wonende te ..............................................,

- V. E., gepensioneerde,
geboren te ..........................,
wonende te .............................................,

- V. K., bediende,
geboren te ...........................,
wonende te .........................................................

- D. C., bediende,
geboren te ..................................,
wonende te .................................................,

- D. H., bediende,
geboren te .............................,
wonende te .................................................

- M. C., bediende,
geboren te ................................,
wonende te ....................................................,

- M. C., bediende,
geboren te ...................................,
wonende te ..................................................,

- M. C., bediende,
geboren te ...................................,
wonende te ..................................................,

- M. J., gepensioneerde,
geboren te .....................................,
wonende te ......................................................,

- M. R., gepensioneerde,
geboren te .......................................,
wonende te .....................................................,

- M. W., gepensioneerde,
geboren te ....................................,
wonende te .........................................................,

- S. A. bediende,
geboren te ...............................,
wonende te ..........................................................,

- S. K., bediende,
geboren te .................................,
wonende te ...........................................................

- M. R., bediende,
geboren te ..................................,
wonende te ....................................................,

- V. S., bediende,
geboren te ................................,
wonende te ...............................................,

- D. G., bediende,
geboren te .....................................,
wonende te ........................................................,


2. P. K., ingenieur,
en zijn echtgenote:
C. L., tandarts,

tweede geÔntimeerden,

beiden samenwonende te ....................................................


wijst het hof het volgend arrest:


Gelet op het tussenarrest van 13 maart 2008 - in hoger beroep van het bestreden vonnis d.d. 27.12.2005 van de rechtbank van eerste aanleg te Gent, 14e kamer - waarbij het debat werd heropend teneinde aan de partijen toe te laten stukken neer te leggen in verband met de voorlopige bewindvoerder die over P. M. werd aangesteld en standpunt in te nemen over de eventuele implicaties van deze aanstelling ten aanzien van het voorliggend geschil;

Gelet op het overlijden van P. M. op 5 april 2008;

Gelet op de akte van hervatting van geding neergelegd ter griffie op 28 april 2009 door L. M., E. V., J. V., S. V., E. V., K. V., C. D., H. D., C. M., C. M., C. M., J. M., R. M., W. M., A. S., K. S., R. M., S. V. en G. D. als erfgenamen van P. M.;

Gelet op de akte van hervatting van geding neergelegd ter griffie op 17 augustus 2009 door E. V., handelend in haar hoedanigheid van voogd over de in staat van verlengde minderjarigheid verkerende P. V., en J. V., handelend in zijn hoedanigheid van toeziend voogd over de in staat van verlengde minderjarigheid verkerende P. V., deze laatste erfgenaam zijnde van P. M.;

De partijen werden gehoord in openbare terechtzitting en de neergelegde conclusies en stukken werden ingezien.


beoordeling


1. De bij de beoordeling van onderhavig geschil relevante feitelijke gegevens kunnen als volgt worden samengevat.

- Met betrekking tot de verkoop van het onroerend goed aan de Sint-Jansvest 26 te Gent, eigendom van P. M., liggen drie door haar (mede) ondertekende documenten voor, met name een handgeschreven verkoopovereenkomst, gedateerd 19 augustus 2004, waarbij het pand wordt verkocht aan C.-L. voor de som van euro 550.000,00, een eveneens met de hand geschreven verkoopovereenkomst, gedateerd 20 augustus 2004, waarbij dezelfde eigendom wordt verkocht aan P.-C. voor de som van euro 500.000,00, en een (meer uitvoerige) verkoopovereenkomst, ondertekend ten kantore van notaris J. V. te Assenede door P. M. en C.-L. op 23 augustus 2004, die de overeenkomst van 19 augustus 2004 bevestigt en waarin onder meer notaris C. V. B. te Gent wordt aangeduid als notaris voor de verkoper.

- P.-C. hebben de met hen gesloten overeenkomst van 20 augustus 2004 laten registreren op 13 september 2004.


2. De enkele omstandigheid dat P. M. bijna 80 jaar oud was toen zij in augustus 2004 de hiervoor aangehaalde documenten ondertekende, impliceert geenszins dat zij zich niet rechtsgeldig kon verbinden, omdat zij geen of onvoldoende besef had van de inhoud van deze documenten.

De op 16 juli 2007 door de arts van P. M. afgelegde schriftelijke verklaring waaruit blijkt dat P. M. niet vertrouwd was met financiŽle transacties en waarin hij attesteert dat zich (toen) de eerste tekenen hadden gemanifesteerd van mentale involutie, waarvoor zij in 2006 na een onhoudbare thuissituatie diende te worden opgenomen, levert evenmin het afdoende bewijs dat P. M. in augustus 2004 niet bekwaam was om te contracteren.

Bij beschikking van de vrederechter van het tweede kanton te Gent van 10 april 2006 werd aan P. M. een voorlopig bewindvoerder aangewezen.
Deze aanwijzing meer dan anderhalf jaar na de ondertekening door P. M. van de verschillende verkoopovereenkomsten toont niet aan dat zij op het ogenblik van de ondertekening onbekwaam zou zijn geweest.

De beide handgeschreven verkoopovereenkomsten, gedateerd 19 en 20 augustus 2004, vermelden duidelijk dat P. M. haar eigendom aan de Sint-Jansvest 26 te Gent verkoopt voor de som van respectievelijk euro 550.000,00 en euro 500.000,00. Er dient uit deze stukken te worden afgeleid dat er wilsovereenstemming bestond over voorwerp en prijs, zodat P. M. zich niet kon vergissen over de draagwijdte van de door haar aangegane verbintenissen. De bewering als zou zij in de waan verkeerd hebben dat het telkens slechts een eenzijdig bod betrof, is niet geloofwaardig en hoe dan ook onbewezen. Het is niet aangetoond dat zij in een toestand verkeerde die haar niet toeliet het onderscheid te maken tussen een eenzijdig bod en een effectieve verbintenis van partijen om te kopen, respectievelijk te verkopen.

Dat de kopers zich rechtstreeks hebben gewend tot P. M. en niet tot notaris V. B., die door haar met de verkoop was belast, impliceert niet dat C.-L. of P.-C. zich schuldig gemaakt hebben aan listige kunstgrepen om haar tot contracteren te overhalen. Het had voor P. M. volstaan om, wanneer zij gecontacteerd werd door kandidaat-kopers, deze door te verwijzen naar haar notaris en in ieder geval zich ervan te onthouden zelf enig document te ondertekenen.

Noch bedrog in hoofde van C.-L. of P.-C., noch dwaling, essentiŽle dan wel verhinderende, zijn bewezen, zodat er geen grond bestaat om de met hen gesloten overeenkomsten om die reden nietig te verklaren, noch om hen te veroordelen tot betaling van enige schadevergoeding, zoals door de erfgenamen van P. M. wordt gevraagd.

Volledigheidshalve kan hier worden aan toegevoegd dat, hoewel naar het oordeel van notaris V. B. de kwestieuze eigendom had kunnen verkocht worden voor circa euro 600.000,00 (24.000.000 frank), de met respectievelijk P.-C. en C.-L. bedongen verkoopprijzen van euro 500.000,00 tot euro 550.000,00 niet noodzakelijkerwijze wijzen op bedrog.


3. Krachtens artikel 1328 van het burgerlijk wetboek hebben onderhandse akten, ten aanzien van derden, geen dagtekening dan vanaf de dag waarop zij zijn geregistreerd, ofwel van de dag van het overlijden van (ťťn van) degene(n) die de akten ondertekend heeft/hebben, ofwel van de dag waarop de inhoud ervan is vastgesteld in akten opgemaakt door openbare ambtenaren.

De omstandigheid dat P.-C. de op 20 augustus 2004 met P. M. gesloten overeenkomst op 13 september 2004 hebben laten registeren heeft tot gevolg dat deze overeenkomst vanaf deze datum vaste dagtekening heeft ten overstaan van derden. Tot deze derden moeten C.-L. worden gerekend nu zij geen partij waren bij de overeenkomst ondertekend op 19 augustus 2004 en evenmin bij de latere bevestigende overeenkomst van 23 augustus 2004.

Dit betekent dat de eerste rechter terecht heeft geoordeeld dat de overeenkomst van 20 augustus 2004 afgesloten met P.-C. en die geregistreerd werd op 13 september 2004 primeert op de andere, mogelijks eerdere, overeenkomsten die afgesloten werden met C.-L.


4. Het voormelde doet niets af aan de vaststelling dat, gelet op de overeenstemming over voorwerp en prijs, op 19 augustus 2004 tussen P. M. en C.-L. een rechtsgeldige, weze het nog niet aan derden tegenstelbare, verkoopovereenkomst was tot stand gekomen.
Zodoende heeft P. M. een fout begaan door later datzelfde onroerend goed, waarop ze geen rechten meer kon doen gelden, een tweede maal te verkopen.

Ingevolge deze fout is het verlijden van de authentieke akte van de verkoop aan P.-C. uitgebleven en hebben zij schade geleden die door de erfgenamen van P. M. dient te worden vergoed.

P.-C. vorderen een vergoeding wegens gebruiks- en genotsderving a rato van euro 1.250,00 per maand, vanaf 1 december 2004, ermee rekening houdende dat zonder de fout van P. M. de authentieke akte binnen de drie maanden na het ondertekenen van de onderhandse akte zou zijn verleden.
Het verlies aan opbrengsten wordt niet gecompenseerd door de niet-betaling van de koopsom en het feit dat P.-C. intresten hebben kunnen verwerven op dit kapitaal of, in geval van lening, (nog) geen intresten hebben moeten betalen.
Rekening houdend met de te verwachten huuropbrengsten en de besparingen in hoofde van de kopers kan de schade in billijkheid worden begroot op euro 1.000,00 per maand vanaf de eerste dag van de maand volgend op de dagvaarding geldende als ingebrekestelling, zijnde 1 januari 2005.

Bijkomend vorderen zij de som van euro 7.500,00 wegens het onbeschikbaar zijn van de som van euro 50.000 (betaalde registratierechten), het beroep moeten doen op een raadsman en de door hen geleden morele schade.
Mocht de verkoop zonder problemen zijn doorgegaan dan zouden P.-C. eveneens registratierechten hebben betaald, zodat zij ingevolge de blokkering van dit bedrag geen schade hebben geleden.
Overeenkomstig art. 1022 Ger.W. kan geen partij boven het bedrag van de rechtsplegingsvergoeding worden aangesproken tot betaling van een vergoeding voor de tussenkomst van de advocaat van een andere partij. P.-C. kunnen bijgevolg niet naast de gevorderde rechtsplegingsvergoeding bijkomend een vergoeding vorderen voor de bijstand van een advocaat.
De door P. M. door de dubbele verkoop veroorzaakte problemen heeft bij de kopers onvermijdelijk tot kopzorgen en enkele administratieve kosten geleid. Het hof bepaalt deze kosten en morele schade vermengd in billijkheid op euro 2.500,00.


5. Voor de eerste rechter vorderden P.-C. de gedwongen uitvoering van de overeenkomst, en meer in het bijzonder dat de verkoopster haar medewerking zou verlenen aan het verlijden van de authentieke akte, onder verbeurte van een dwangsom. Minstens vroegen zij de aanstelling van een tweede notaris ter vertegenwoordiging van de weigerende partijen.

Gelet op het feit dat er thans meerdere erfgenamen zijn die in de plaats zijn getreden van de verkoopster is het aangewezen niet langer een dwangsom op te leggen, maar een tweede notaris aan te stellen, zoals in ondergeschikte orde was gevorderd.


6. De vordering van C.-L. tot nietigverklaring van de koop-verkoopovereenkomst tussen P. M. en P.-C. op grond van verhinderende dwaling is ongegrond vermits zij geen partij waren bij deze overeenkomst.

Aangezien de vordering van P.-C. gegrond wordt bevonden, is de vordering van C.-L. tot nietigverklaring van de overeenkomst tussen P.-C. en P. M. en tot gedwongen uitvoering van de verkoopovereenkomst in hun voordeel uiteraard ongegrond. Dit geldt tevens voor wat betreft de vordering tot betaling van een vergoeding wegens genotsderving.

In ondergeschikte orde vorderen C.-L. de nietigverklaring van de verkoopsovereenkomsten van 19 en 23 augustus 2004 en de veroordeling van de gedinghervattende partijen tot het betalen van een schadevergoeding van euro 55.000,00.

Vermits enkel de overeenkomst van 20 augustus 2004 afgesloten met P.-C. uitwerking kan hebben, is de vraag tot nietigverklaring van de verkoopsovereenkomsten van 19 en 23 augustus 2004 terecht.

De vordering tot schadevergoeding is (zoals vermeld in het verzoekschrift tot hoger beroep) gebaseerd op de onderhandse verkoopovereenkomst van 23 augustus 2004 waarin is bedongen dat wanneer ťťn van de partijen haar verplichtingen niet naleeft en zij na een ingebrekestelling per aangetekend schrijven gedurende ťťn maand niet reageert, het aan de andere partij vrijstaat:
- ofwel de verkoop van rechtswege als nietig te beschouwen, in welk geval een bedrag van euro 55.000,00 door de in gebreke gebleven partij verschuldigd zal zijn bij wijze van schadevergoeding, door de koper na aftrek van het betaalde voorschot en door de verkoper na terugbetaling van het betaalde voorschot;
- ofwel de gedwongen uitvoering van deze overeenkomst te eisen.
Vermits C.-L. ervoor geopteerd hebben de gedwongen uitvoering van de overeenkomst te eisen, kunnen zij zich niet op deze overeenkomst beroepen om een forfaitaire schadevergoeding van euro 55.000,00 te vorderen.

Dit belet niet dat C.-L. daadwerkelijk schade hebben geleden ingevolge de fout van P. M. en zij deze op haar kunnen verhalen. Deze reŽle schade wordt door het hof in billijkheid bepaald op euro 2.500,00.


7. Op grond van hetgeen hiervoor werd geoordeeld onder randnummer 2 dient besloten dat de tegenvorderingen van P. M., strekkende tot nietigverklaring van de overeenkomsten van 19 en 20 augustus 2004, en tot betaling van schadevergoeding door C.-L. en P.-C., ongegrond zijn.

P. M. had een vordering tot vrijwaring ingesteld tegen C.-L. voor zover zij in het ongelijk zouden worden gesteld en het eerste vonnis zou worden bevestigd, voor de schade veroorzaakt door het bijkomend tijdsverloop door het hoger beroep.
Terecht werpen C.-L. op dat zij niet tot vrijwaring gehouden kunnen zijn aangezien niet het feit van hoger beroep in te stellen de oorzaak van de betwisting en het tijdsverloop is, maar wel het initieel onzorgvuldig handelen van P. M. zelf.
Het instellen van hoger beroep door de appellanten is overigens niet foutief.


8. Met betrekking tot de rechtsplegingsvergoeding, verschuldigd ingevolge de wet van 21 april 2007 en het Koninklijk Besluit van 26 oktober 2007, hebben partijen, bij monde van hun advocaten, ter terechtzitting verklaard dat zij akkoord gingen met de toepassing van het basisbedrag, nu er geen omstandigheden zijn om te besluiten tot een verhoging of een vermindering ervan.

Rekening houdend met de aard van de vordering, die in hoofdorde strekt tot gedwongen uitvoering van de overeenkomst, moet de rechtsplegingsvergoeding in dit geval worden begroot op het basisbedrag ( euro 1.200,00).

De kosten van de beroepsinstantie gevallen aan de zijde van P.-C., zijn ten laste van P. M. en C.-L., elk voor de helft.

De kosten gevallen aan de zijde van C.-L., zijn ten laste van P. M.


OP DIE GRONDEN,

HET HOF,

recht doende op tegenspraak,

gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken;

Verleent akte aan L. M., E. V., J. V., S. V., E. V., K. V., C. D., H. D., C. M., C. M., C. M., J. M., R. M., W. M., A. S., K. S., R. M., S. V. en G. D., evenals aan E. V., voornoemd, handelend in haar hoedanigheid van voogd over de in staat van verlengde minderjarigheid verkerende P. V. en aan J. Va., voornoemd, handelend in zijn hoedanigheid van toeziend voogd over de in staat van verlengde minderjarigheid verkerende P. V., van de hervatting van het geding als erfgenamen van P. M.

Verklaart de hogere beroepen toelaatbaar, het hoofdberoep van C.-L. in beperkte mate gegrond, het incidenteel beroep van de namens P. M. gedinghervattende partijen ongegrond en het incidenteel beroep van P.-C. deels gegrond.

Bevestigt het bestreden vonnis, met dien verstande dat de door de eerste rechter uitgesproken dwangsom komt te vervallen.

Stelt EEMAN Joost, notaris te 9000 Gent, Oudenaardsesteenweg 50 (tel. 09 241.80.60; fax 09 241.80.69; e-mail: Joost.eeman@notaris.be), aan om de afwezige, weerspannige of niet verschijnende partijen te vertegenwoordigen en in de plaats van deze partij de notariŽle akte te ondertekenen en alle andere noodzakelijke formaliteiten te vervullen, en die tevens bevoegd zal zijn om de betaling door de kopers te ontvangen, er kwijting van te geven, met of zonder indeplaatsstelling en ten gevolge van deze betaling opheffing te verlenen van elke inschrijving, die bestaat of moet genomen worden, van elke overschrijving of beslag, alsmede van elk verzet, indien daartoe grond bestaat.

Veroordeelt de namens P. M. gedinghervattende partijen om aan P.-C. te betalen de som van euro 1.000,00 per maand vanaf 1 januari 2005 tot op de datum van het verlijden van de akte.

Veroordeelt de namens P. M. gedinghervattende partijen om aan P.-C. te betalen de som van euro 2.500,00 meer gerechtelijke rente vanaf 16 december 2004 tot de dag van uiteindelijke betaling.

Verklaart de overeenkomsten gesloten tussen P. M. en C.-L. op 19 en 23 augustus 2004 nietig en veroordeelt P. M. om aan C.-L. te betalen de som van euro 2.500,00, meer de gerechtelijke intresten vanaf 13 december 2004, datum van dagvaarding tot de dag van uiteindelijke betaling.

Wijst het meer of anders gevorderde af als ongegrond.

Verwijst P. M. en C.-L. ieder in de helft van de kosten van het hoger beroep aan de zijde van P.-C., begroot op euro 1.200,00 rechtsplegingsvergoeding.

Verwijst P. M. in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van C.-L., begroot op euro 186 en euro 1.200,00 rechtsplegingsvergoeding.


Aldus gewezen door de EERSTE KAMER van het hof van beroep te Gent, zetelende in burgerlijke zaken, samengesteld uit:
D. FLOREN, raadsheer-wnd. voorzitter,
K. DEFOORT, raadsheer,
L. TAVERNIER, raadsheer,
en uitgesproken door de raadsheer-wnd. voorzitter van de kamer in openbare terechtzitting op EEN OKTOBER TWEEDUIZEND EN NEGEN,
bijgestaan door D. VAN DEN DRIESSCHE, griffier.





MEER INFO?

Contactformulier

Consultatie na afspraak

De inhoud van deze website is louter informatief, en kan niet aanzien worden als het verlenen van juridisch advies, noch kunnen hieraan rechten ontleend worden. De auteurs aanvaarden hieromtrent geen enkele aansprakelijkheid.



Cassier &
Van Maldeghem

Kantoor Gent
Brugsevaart 31
9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23


Kantoor Antwerpen
Brusselstraat 51
2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72


kantoor@cvm-advocaten.be